제22대 총선이 끝나고 부동산 PF 위기설이 다시 대두되면서 건설업체는 물론이고 금융업체와 정부가 바짝 긴장하고 있는데요, 부동산 PF란 무엇이고 무슨 문제가 있는지에 대해서 이야기해 보겠습니다.
부동산 PF(Project Financing) 란?
PF는 프로젝트 파이낸싱의 약자로 일반적으로 자산과 현재의 이윤을 근거로 하지 않고 향후 발생할 이익 (건물)을 담보로 대출을 해 주는 것을 부동산 PF라고 합니다.
개인이든 기업이든 은행에서 돈을 빌리려면, 현재 자산이 얼마나 있는지 또 앞으로 상환할 능력이 있는지를 대출의 가장 중요한 요소로 평가합니다.
하지만 부동산 PF는 아직 짓지 않은 건물과 그 건물을 분양했을 때의 수익률에 대한 사업성을 가지고 대출을 진행하므로 리스크가 큰 대신 큰 수익도 기대할 수 있는 구조입니다.
그래서 1금융권보다는 2금융권이나 증권사 등에서 부동산 PF 대출을 많이 진행하는 편입니다.
부동산 PF의 구조
부동산을 개발하는 가장 큰 두 축은 바로 시행사와 시공사입니다.
시행사는 토지를 매입하고 시공사와 계약을 체결하며, 자금에 대한 계획을 세워 개발의 큰 틀을 조율합니다.
시공사는 시행사와의 계약을 통해서 시행사가 매입한 토지에 건물을 짓는 일을 합니다. 이때 시행사는 믿을 만한 시공사를 끌어들여서 금융 업체로부터 더 좋은 조건으로 PF를 체결하려 노력합니다.
금융사에서도 시행사의 분양실적과 시공사의 그간 실적, 준공을 완료할 수 있는 회사인지를 판단하여 이자율을 정하고 돈을 빌려줍니다.
현재의 상황
그러나 현재는 고금리가 유지되는 상황에 부동산 경기마저 좋지 않은데다, 국제 정세의 불안으로 자제 가격 등도 큰 폭으로 올라서 빌린 자금의 이자가 상승하고 원자재 가격의 폭등으로 계획했던 건설 비용보다 더 많은 비용이 들게 되었습니다.
뿐만 아니라 투자자들도 시장의 상황을 인식하여 더 이상의 투자나 채권 매입 등을 꺼리면서 그 문제가 심각해지고 있습니다.
앞으로의 문제점
현재도 높은 부동산 가격으로 시장이 활기를 못 찾고 있는 상황에서 미국의 금리 인하 시기도 점점 더 늦춰지고 있는 상황입니다.
불안한 고금리 상황에 시장 상황도 여의치 않아 부동산 PF 문제는 앞으로 더 확산될 조짐도 보이고 있습니다.